供樓轉按篇

初稿: 2017年2月25日 下午6;42
修訂稿: 2017年8月13日下午5:30
2019補充: 2019年10月5日下午9:40

[2019年補充: 今年開始銀行已多次將H按利息上限增加，又將轉按回贈減少，因此部份銀行轉按計劃已不太吸引，唯下文內容不作修改，只作參考]

之前曾經寫過一篇有關按揭計劃與相關保險的文章,回想當年樓按的利息是H+1.7%,實際年利率約1.95%,當時的罰息期是2年. 最近因為過左罰息期,所以嘗試同原銀行相討轉較低息的計劃,但係原有銀行要加按才可以轉低息計劃,因此最終將了去另一間銀行[附註: 其實聽說可寫信給舊銀行相討,未必需要加按,但因為想賺回贈,同埋方便出糧,所以都係轉去另一間]

轉按的好處與壞處

新的銀行計劃是H+1.35% (較原有H+1.7%低0.35%) [附註: 2017年初最低利率曾跌至H+1.3%左右,但隨後已回升,2017年8月初約H+1.4%],並且有1.4%回贈,以及按揭掛勾存款(即係存款於儲蓄戶口的錢可以賺到與貸款相等的利率,即係有提前還款的效果)

不過就條件多多,包括罰息期達3年(罰息期內提早還款申請人要賠錢),按揭存款掛勾有一半借款的上限,回贈超過1%要計入借款估計之內,亦唔會再送超市禮劵.

轉去另一間銀行做按揭亦要做轉按契,要找律師樓幫手整,呢度有一定的費用(數千元).而且時間相當久,由遞表去申請到正式轉按,需時普遍超過兩個月.

轉按準備

首先可以想下轉什麼銀行方便一些,其實現在間間銀行的計劃相差未必太遠,方便自已用其實都好重要.

另外,要找律師樓幫手幫手續,如果唔想煩的話,建議找返買樓做按揭的律師樓.

由於近兩年收緊了按揭成數,因此轉按亦要考慮究竟現時樓宇的估價乘以現時的按揭成數上限可以借到多少。實際究竟怎樣計算呢? 我參考了銀行的計法,自已作了一個例子來解釋.

轉按例子

假設2年前以600萬買入單位,當時的按揭成數上限是7成,因此借足420萬.
利率是2.15%,如果還足2年(24期),實際得返394萬未還.

如果現在申請轉按,樓價比2年前上升15%,估價就會是690萬
現時700萬以下物業,按揭成數上限是60%
因此最多可以借到414萬 (690*0.6)

如果想借394萬,銀行1.4%回贈將是5.516萬(394*1.4%).
由於實際借款額及回贈相加(394+5.516)少於414萬,因此就符合按揭成數的要求

相反,如果樓價的估價只有650萬,即最多只可以借到390萬(650*0.6)
那由於實際借款額及回贈相加多過390萬,就符合不到按揭成數要求,即係銀行批唔到
所以申請前最好看看銀行的樓價估價,睇睇視乎合資格申請
(如果涉及二按,情況會更複雜,最好問清楚銀行才申請)

又或者借少一點亦可以(即變相提前還款),例如上面的例子中,如果樓價只升至650萬,銀行又唔肯調高估價,你可以選擇借少一些,例如只借380萬,回贈是5.32萬(380*1.4%),兩者相加只是385.32萬,少於390萬. 不過這樣的話,轉按時要提早還款近15萬(394萬-380萬,再加律師費同手續費).

如果供樓想申請薪俸稅居所貸款利息扣除,個人建議千萬不要借多,只可以借少,即在上面的例子,如尚欠銀行394萬,最好就只借390萬,不要齊頭借400萬. 否則報稅時會有部份利息無法扣除(因為非買樓而多借的款項是無法扣稅).

轉按流程

最好先找律師樓,睇下大約要多少收費,然後找銀行申請轉按.一般主要律師樓如果在銀行允許名單內,就比較簡單,記緊在轉按申請表填上律師行名稱.

另外要留意火險的問題,一般新型屋苑都會包火險,舊式屋苑如果無包火險則可能要同轉按銀行傾下. 一般一兩星期有審批結果,然後銀行會相約簽約. 簽約後銀行會通知律師樓,律師樓會準備信件等你簽名,通知舊銀行要查契. 如果查契無問題,律師樓會問舊銀行按揭餘額是多少. 然後就會叫你上去簽轉按契,以及交律師樓費及按揭差額(如果新借的錢少過原借款額).

我自已轉按找返之前做按揭契的律師行,因此過程是相當順利同簡單,不過時間一樣咁耐,由開始同銀行申請到正式轉按,大約用了兩個半月.

一般要注意的是即使過了罰息期,舊銀行全數還款可能要繳交費用,另外亦有通知期的要求. 這裡亦可能涉及數千元的費用.