加息/樓價下跌的準備 (2017年修訂)

初稿: 2015年12月22日
修訂稿: 2017年7月7日

近日講得最多係樓市將會不景,因為加息會令人更難供得起樓
咁究竟加息有什麼影響呢?

美國定香港加息?

首先,要睇清楚係美國定香港加息,一般來說,在聯繫匯率制度下,香港會跟隨美國的利息變化,但步伐未必完全相同.

近期就係美國先加息,但香港暫時未有需要.

結果係香港借錢的利息暫時(2017年7月)仍維持在偏低的水平.

預計香港利息未來會慢慢上升,特別是H按計劃的利息加幅會較為明顯.

加息影響(一): 按揭壓力測試

現時買樓會有壓力測試,要供款人在加息的情況下仍能供得到才獲批按揭.倘若香港的利息開始增加,而壓力測試條件不變,意味著壓力測試的要求會越來越高. 以下一篇文章的例子就講得好清楚了,加0.25厘息就已經令壓力測試要求的工資大幅增加數千元.

蘋果日報 - 老樓周記：新盤劈價陸續有來 (2015-12-20)
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20151220/19418684

另一方面, H按的封頂上限如果調整,亦會提高壓力測試通過的要求,詳細可見下文:

宏觀論按 - H按鎖息上限調整對壓測影響 (2017年7月4日 星期二)
https://panasian.blogspot.hk/2017/07/h.html

加息影響(二): 按揭計劃的選擇

近期好多時新樓都會提供一些特別的按揭計劃給買樓的人選擇,如果利息增加,不同計劃的優劣會截然不同,以下的文章就是其中一些例子 (請看文章右下角圖片)

經濟日報: 高成數按揭存風險 負資產恐現 (2015-12-22)

http://paper.hket.com/article/1082990/?r=mcsdfb

為了對沖加息的影響,如果依家才買樓,盡量選一些有存款利息掛勾的按揭計劃,以免加息時又未過罰息期,想早些還款減低利息都唔得. (一般銀行會有二至三年罰息期,估計未來兩三年香港利息應該會有一定升幅)

加息影響(三): 樓價下降時,估不足價的問題

當樓價開始下降,有機會出現銀行估不足價的情況. 要避免這些情況,買樓時要盡量預留額外的現金,以防銀行借唔足時,都可以支付差價.

如果買一手價,要留意係一簽約即供定係入伙才供.如果入伙才供,由買樓花至入伙期間樓價下降,估價下降,銀行係會有機會唔借中間的差價,到時很容易造成借唔到錢買樓的問題. 詳見以下的文章.

蘋果日報 : 憂樓價跌　日後申請按揭或估價不足
樓花買家接連提前上會 (2015-12-22)
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/first/20151222/19421500

蘋果日報: 即供令款免失預算 (2015-12-22)
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20151222/19421506

另外,買二手樓要盡量縮短成交期,因為銀行要接近成交前才會處理樓按申請(一般大約二至三個月),如果中間樓價跌得太快,同樣有機會借唔到錢.

日常生活 – 公用服務篇

一般水電煤服務，都可以找地產經紀幫手申請。我就喜歡經信用卡發卡銀行網頁上網繳付有關費用（因為一般信用卡有得儲分），年中都儲都不少分呢。另外，亦可以網上繳付差餉，地租，地稅等。

搬入新居一般時間，已經叫左煤氣公司幾次維修服務，有一些係個煮食爐積太多灰塵攪到打唔起火，有一次就煮食爐電池無電，另一次就懷疑打火針整濕左水。其實煮食爐一般都較易有少問題，如果唔係用新爐，最好煤氣找人開錶時問清楚個職員點樣打理。不過值得一讚係煤氣公司服務真係唔錯，即使係星期六，之前一晚打電話預約都約到有技術員上門。

唯一要自已搞的就是寬頻上網，幸好之前有業主應該用過有關服務，屋內有插頭位，只要寬頻公司係屋外公用地方搞一d 設定就可以用寬頻服務。留意現時寬頻服務主要得返4大公司，其中2間都係有明顯的收費電視配套(另外2間都有,但係無乜人睇)，如果唔考慮收費電視，而屋苑四大網絡都可以申請的話，一般幾間野的價錢都唔會太貴，實際價錢相差亦唔會太遠，而且應該都可以免到安裝費。不妨詳細考慮下再定奪。除非以往曾經安裝過有關服務，否則現時大部份都是光纖入屋，最好預留位置供router放置在適合的地方。

另外，亦有不少手提電話網絡服務公司提供寬頻＋手機上網的綜合計劃，有關的計劃彈性較小，但綜合價錢較平。如果唔會轉台的話，另類計劃亦不錯呢～

另外，如果住在港鐵管理的屋苑，不妨留意下大新銀行有時會推出推廣優惠，使用自動轉帳交管理費會有些著數（例如高息戶口等）

安排居所 - 蟲鼠篇

不論你住的是新居定舊居，有樣野都很難逃避的是能在家中生活的小昆蟲。較為常見的包括蟑螂（一般小的是德國蟑螂，大大隻由屋外飛入的是美國蟑螂），壁虎，螞蟻，蚊，蒼蠅。較為少見的包括老鼠（除了較舊的屋外，一般較少見；反而辦公室／商場會更易找到），臭蟲，蚤，蝨，白蟻等等。

要避免蟲鼠侵襲，一般要保持家居衛生。個人經驗係一般最難搞的是蟑螂，因為現時的裝修大量使用木櫃，令到小蟑螂有好多藏身的位置。即使用上一般的蟑螂藥／蟑螂屋，亦很難捉殺到佢地。反而最有效的是買那些街邊賣的「滅蟑清」藥粉，嚴重的範圍落藥後幾日就殺滅數以十隻的小蟑螂。然而，這些街邊賣的藥粉來歷不明，成份不明，唔知對人體有無害，小心使用為妙。

如果家中有小孩或養寵物／金魚等，更要留意很多殺蟲劑可能會誤傷其他野，最好買前睇清楚真係用得先好用。

蚊子方面，有些人會買紫外光燈殺蚊，我就試過用過多款的燈，有些表現相當好（晚晚都捉到咁），有些卻是幾乎捉不到。如果落藥（如點蚊香），有時都唔知對人體係咪真係無害。有時夏天，我自已就寧願一聽到蚊聲或被蚊咬就即刻開冷氣，然後等涼左就望下牆壁或櫃有無見到蚊子休息，跟著就人手撲殺。

辦公室以往曾經有老鼠出沒，在辦公桌上有包裝的食物一樣被全部拆開哂，真係威力驚人。後來辦公室安排專業的滅鼠人員在不同位置貼上老鼠膠，然後待數星期後真的開始捕獲多隻老鼠。據有關人員分享，老鼠相當聰明，要望慣左老鼠膠的位置才會去行經，因此一開始未必咁快捉到佢地。

要避免其他的小昆蟲，盡量避開使用未經徹底清潔的二手傢俱，去旅行時留意下酒店有沒有這些小昆蟲，以免誤帶回家（據聞美國有些木蝨問題相當嚴重）。另外，如果有露台就定期將床單／被套等清洗完放在陽光下曬。

搬家篇

講左咁多買樓/租樓的事宜，反而一路都無講搬家的注意事項，這次就講一講吧。

尋得居所，就要安排申請各種公用服務（例如水，電，煤，上網等），一般地產經紀都可以幫手搞水電煤轉名的事宜，買樓的話律師更會安排埋各項公用收費及管理費按金以及的轉名及尾數安排。如果居住大型屋苑，請盡早問清楚管理處更改／申請住戶證的安排，以及管理費的繳付安排。

如果要新申請上網就可以搬入屋後再處理（可以參考之前有關上網wifi router的小貼士，做完各項測試才申請上網，以確保上網服務安裝的位置配搭router可以全屋要用上網的地方都收到信號。如果涉及搬遷上網服務，就最快盡早同有關上網供應商聯絡，因為未必度度都可以安排到搬遷服務）。完成裝修（如有需要）及大掃除等入伙前準備後，就是時候安排搬家。一般搬運公司的搬運服務都會包括提供紙箱供用家將物品放入箱內。比較麻煩的是易碎物品，例如玻璃等要用紙包好才放入箱內。另外，唔能夠摺疊的衣服亦可能要特長型紙箱或特製膠箱才可以搬到。報價的時間，記緊講清楚所需的紙箱數目，搬運的物品種類及數量，特別是那些要拆卸的大型傢具（例如床架／組合櫃／洗衣機等）。有些搬運公司收費唔包沿途車輛隧道費或停車費，羅報價時記得要問清楚了。

部份新式大型屋苑設有貨lift同上落貨區，搬屋前需要同管理處申請。

搬屋前後，記緊安排清楚如何交收仍寄去舊地址或上手住戶的信件。搬屋後就盡快更新各項服務的通訊地址。在這裡有個小貼士，搬屋要通知入境處更新地址，只要填表時通知埋入境處要通報選舉事務處，就無需要額外去選舉事務處修改選民登記地址。另外，搬家後車牌地址亦需盡快更新，但要提供住址證明才可以通知運輸署。如果未有住址證明，可嘗試打去1823尋求協助，佢地可以安排寄出信件去新地址作為住址證明。

日常生活 - 交通篇

以前住港島區時，選擇有好多，有港鐵/巴士/小巴/電車，過海又可以坐船。由於競爭有好多，選擇自然多，很多時去較近的地方都可以見車就上。

自從結婚之後，搬入新界區(其實是將軍澳)，才對香港的交通有更深刻的理解。因為九龍新界大部份地區巴士專營權交左俾九巴，因此選擇明顯少很多。不少新區又沒有紅色小巴，近市區的新界區更是連綠色的士也沒有。話說如此，如果識搭巴士，即使是新區，其實選擇一樣有，快慢貴平一樣有得選。

巴士篇

留意下所住的地區究竟有什麼巴士轉乘計劃，現時主要分為兩種，一種是在隧道／公路的轉乘優惠，另一種則是在其他地方轉巴士的優惠。

九巴：
http://www.kmb.hk/tc/services/interchange_BBI.html

新巴／城巴：
http://www.nwstbus.com.hk/routes/concession/index.aspx?intLangID=2

第一種隧道／公路的轉乘優惠，一般都是補錢進行，現時較為成功的是屯門公路，城門隧道及大欖隧道的轉車站，補錢轉車令到搭車多了選擇，對某些新區來說，更可以更快到達市區。

第二種則是在其他地方的轉乘優惠。北區就設立轉車站來轉車。觀塘創紀之城西行方向／黃大仙亦有類似方便轉車的巴士站。不過要注意有時轉乘優惠到要格下價。

對於屯門區的例子：

例如由屯門市中心往沙田市中心，直接坐263巴士就最快，但亦最貴($14.8)。想平，另一選擇是由屯門市中心坐60M巴士($8.4)往荃灣，然後轉乘48X巴士($8.1,但有轉乘優惠$4.2)，總價錢是$12.3，不過時間會較耐。當你不是市中心往市中心，而是屯門往沙田的市中心以外屋邨，在荃灣轉車往往會較抵。

對於將軍澳區的貼士：
現時九巴提供了290/290A巴士及98A/296A巴士轉乘優惠，等將軍澳的居民可以透過轉乘前往其他地區。前一組一般會在牛池灣至黃大仙轉其他巴士，後一組的優惠必須在觀塘轉乘，但往往會更為抵。

另外，敬請善用到站預報功能，暫時九巴已承諾今年內會在手機程式加入所有巴士路線的到站預報。新巴／城巴暫時得機場線及少量其他線有到站預報。自從有到站預報之後，巴士未來，就可以去附近商場涼下冷氣先，甚至可以用來調校出門口時間，真係好正呢！

港鐵篇

現時港鐵針對多條線都有月票計劃（較近市區則是都會票計劃），一般來說，對於返五日工作的朋友來說，月票計劃其實未必太著數，有時該月份較多假期就反而用月票更蝕底，除非你休息的日子仍會使用月票。

結婚後看電視劇(由2014年至2015年)

初稿: 2015年6月1日

結婚後用多左時間睇電視，想係度分享下去年到依家睇左Ｄ劇的感受：

TVB

1) 愛回家 (http://zh.wikipedia.org/wiki/%E6%84%9B%C2%B7%E5%9B%9E%E5%AE%B6_(%E9%9B%BB%E8%A6%96%E5%8A%87))

故事真係好一般，不過當中有D演員都看得出用心去拍，當然亦有一些真係好糟糕。每日只播半個鐘，唔駛點用腦就睇得明，呢類每個工作天都播的劇集總有佢的存在價值。

2) 使徒行者 (http://zh.wikipedia.org/wiki/%E4%BD%BF%E5%BE%92%E8%A1%8C%E8%80%85)

呢套真係TVB全年神劇,林峯同佘詩曼真係演得好好,沈震軒苗僑偉許紹雄亦令人相當印象深刻,收視又好,最特別係令人琅琅上口,知道什麼叫「黑警」(佢的放映時間剛剛好係某運動最火紅的時間). 想返轉頭,呢套劇同HKTV之後播的警界線相比,兩者都係有D懸疑,唔知邊個係幕後黑手,但係呢套就拍得更好.

3) 四個女仔三個BAR (http://zh.wikipedia.org/zh-hk/%E5%9B%9B%E5%80%8B%E5%A5%B3%E4%BB%94%E4%B8%89%E5%80%8BBAR)

呢套野真係TVB令人眼前一亮的劇集,不論是幾個後生女定係姚子玲/黃智賢/張繼聰/唐詩詠都唔錯. 故事整體亦都OK,節奏都算快.

HKTV

1) 選戰 (http://zh.wikipedia.org/wiki/%E9%81%B8%E6%88%B0)

呢套劇實在拍得太陰暗(唔係說畫面:)),成套野最特別係王宗堯紅爆左,的確佢呢種style的演員真係好耐都未見過. 廖啟智的演技亦相當出色,奸得相當厲害! 女主角找李心潔就真係麻麻地, 佢未必太岩做呢類戲.  陳逸寧故然好出位, 而有D副線例如曾偉權/楊英偉/陸駿光都好有戲味. 

故事來說,呢套野結局有D爛尾,中間有D戲橋不斷重覆,又有D野拍唔出要用布幕取代(例如葉晴點解會突然有一大班人支持參加佢的論壇而繼續參選),當然亦有些政治隱喻拍得幾出色,整體而言或許香港未有拍過呢類戲,註定係香港歷史上的神劇地位. 

2) 導火新聞線 (http://zh.wikipedia.org/zh-hk/%E5%B0%8E%E7%81%AB%E6%96%B0%E8%81%9E%E7%B7%9A)

我自已暫時睇左咁多套HKTV的戲,整體來說拍得最好係呢套戲,最突出係有老戲骨配新一代演員併出火花. 楊淇拍呢套戲爆紅,比之前的童話總曲201314角色容易看得明佢的演技,係佢才演活左個角色. 梁小冰同周家怡的配搭真係好多火花,梁小冰演活左個巴辣的角色,而周家怡就演活了感情豐富的角色. 王宗堯男神的地位係呢套戲之後就更穩固. 姜文杰的角色亦令人印象難忘,只可惜要佢做過咁負面的結局.

故事方面, 大致上都好連貫, 亦無乜穿崩位, 亦有好多位俾觀眾反思,要集集追看才看得清成個故事. 呢套戲的特點係每個人都有自已的故事,而隨著劇集發展,漸漸地每個角色的故事都展現出來,同併發出新的故事. 看得令人既感動又印象深刻. 結局亦沒有爛尾,又可以繼續拍續集. 不過拍呢類戲成本太貴,拍左咁耐,製作D導具又咁認真,我覺得真係好難再有如此的神劇.

3) 大眾情性 (http://zh.wikipedia.org/zh-hk/%E5%A4%A7%E7%9C%BE%E6%83%85%E6%80%A7)

呢套野,當劇集睇就太說教FEEL. 如果和性本善比較,就明顯拍得高過性本善一大截. 故事分開三條線, 主線陳柏宇/蔣祖曼/鮑康兒/呂熙的四角關係,4個人都拍得相當突出,特別係蔣祖曼拍出同警界線非常不同的感覺,係佢才演活了呢種角色, 陳柏宇就繼續一貫風格(其實都好似佢係童話戀曲的演出),鮑康兒拍出女神韻味,呂熙扮ABC扮得入型入格. 

副線陸駿光/黃美棋/顧定軒/林熹瞳,令到陸駿光爆紅,佢拍風流戲拍得入型入格,同王宗堯個種唔同,而係另一種風格,睇返佢係其他戲的風格真係好唔同. 黃美棋繼續俾人好sweet的感覺. 顧定軒拍出毒男的韻味(特別係佢突然開口講AV的情景,真係令人難忘). 林熹瞳就拍出和導火新聞線內不同的風格.

另一條謝芷倫/湯俊明的副線,雖然無咁突出,但係其實都唔易演,特別係謝芷倫的對白真係好難讀.

故事方面,即使將大部份講性教育的故事剪去,佢本身的愛情線都拍得唔錯. 同一般的劇集裡的愛情線不同,特別是陸駿光/林熹瞳的最後結局,真係令人意外得來又帶出要珍惜眼前人的味道.

4) 警界線 (http://zh.wikipedia.org/zh-hk/%E8%AD%A6%E7%95%8C%E7%B7%9A)

周俊偉同蔣祖曼總係好似無乜火花. 蔣祖曼一身演兩角, 做奸人反而做得比較入戲. 我自已就覺得呢套劇較突出反而係唐寧同呂熙. 另外一班老戲骨亦as expected發揮自如. 

故事中段真係好沉悶,亦有不少傳統電視劇的戲路,如果係TVB播可能都OK. 對HKTV的觀眾來說就差D.

5) 驚異世紀(http://zh.wikipedia.org/zh-hk/%E9%A9%9A%E7%95%B0%E4%B8%96%E7%B4%80)

呢套野其實係發揮演技大集燴,林嘉華、梁小冰、唐寧及周俊偉四個核心其實每集都能有所發揮. 真係佩服佢地點解咁多種不同的戲路都拍得到. 不過故事來說就一般左D,最尾個結局真係令人有點無奈.

6) 童話戀曲201314 (http://zh.wikipedia.org/zh-hk/%E7%AB%A5%E8%A9%B1%E6%88%80%E6%9B%B2201314)

呢套野都幾「膠」同老套,如果放係TVB播可以反應會好一些. 以HKTV的觀眾來講就真係差左一些.  不過整體都係一個特別的嘗試. 當然歌舞劇受得的觀眾就更少.  歌舞方面, 其實青春的演員真係無乜邊個唱得好, 反而蘇永康/劉玉翠就真係不錯. 跳舞就其實很多個都唔錯GE~

套戲選角亦都有d問題,楊淇做個角色真係哂左,佢係可以演好多戲,但絕對唔係走賣樣同賣唱歌路線. 蔡穎恩唔駛唱咁多歌同負責咁大戲份亦會好d,佢把聲太細路女,有些場景佢把聲真係好難聽呢.

7) 末日+5
(https://zh.wikipedia.org/wiki/%E6%9C%AB%E6%97%A5%2B5)

呢套科幻劇真係奇幻，佢的宗旨同驚異世紀有點相似，但係沒有驚嚇畫面，每集之間又欠缺明顯的連接，所以反而令主題無咁突出，又欠追懸疑的橋段。

如果呢套野每星期一集，時間又稍長一點，或許會更吸引。

8) 惡毒老人同盟
(https://zh.wikipedia.org/zh-hk/%E6%83%A1%E6%AF%92%E8%80%81%E4%BA%BA%E5%90%8C%E7%9B%9F)

呢套野中間的題材其實可以拍得更好,故事拍出來實在拍得麻麻

9) 四年B班
(https://zh.wikipedia.org/wiki/%E5%9B%9B%E5%B9%B4B%E7%8F%AD)

呢套兒童劇真係耳目一新,雖然內容有點無聊,但好耐未睇過用童真去拍出笑片的感覺. 劇集有點短,只有4集,每集3節,部份題材只是輕輕帶過,但仍是相當值得看一套劇.

10) 三面形醫
(https://zh.wikipedia.org/wiki/%E4%B8%89%E9%9D%A2%E5%BD%A2%E9%86%AB)

呢套野除左一開始幾集多手術鏡頭之外,之後真係好少講手術野. 反而好多都係講人生看法,道德,倫理以及不同人士之間的情. 三個飾演醫生的男士林文龍、姜大衛、艾威都演得不錯,最特別係女主角楊淇無乜特別,反而是紅左配角何思諺. 結局除了女主角無講清楚外,其餘都相當完滿,算係咁啦~

11) 夜班
(https://zh.wikipedia.org/zh-hk/%E5%A4%9C%E7%8F%AD_(%E9%9B%BB%E8%A6%96%E5%8A%87)

呢套真係非常兒童不宜，粗口諧音橫飛，意識亦相當不良，成個故事都有不少唔合理的地方。然而，題材真係好罕見。故事中幾乎所有人都係有正面同醜陋的一面。成套野有不少的地方都是玩野之作，拍攝上畫面相當優美，例如其中一集在後巷的打鬥，在7-11執貨，又或者男女主角在尖沙咀的多次迎面經過而互不相知。

日常生活 – Router / Wifi 應用篇

初稿: 2015年5月7日
第一次修訂: 2015年5月8日
第二次修訂: 2016年7月19日

好多人都知道現在買個wifi router 放在屋內，就可以將寬頻信號變成wifi信號發放。不過如果間屋有較多牆/柱，最好買router前，先用智能手機的wifi分享功能測試下wifi信號能否發放至整間屋，又或者各個想可以接收wifi信號的地方（有些位置雖然與router距離較近，反而信號因為牆壁阻礙而較差或不穩定）。用手機測試的好處是手機發放的信號較弱，一般的router表現都會比手機好。

現時的wifi router可以使用兩種頻率，一種是2.4GHZ，另一種是5GHZ（未必每款都支持兩種，一般中價(>$400)以上的都是雙頻的）。一般而言，2.4GHZ收發距離都會較遠，較舊的接收設備一般都能支援(2.4GHZ支持b,g,n制式)，但由於歷史較悠久，容易出現干擾，影響速度。5GHZ一般收發距離較2.4GHZ會略差，但是現時5GHZ產品一般都會支援較新的制式(所謂的AC制式)，速度會較快(5GHZ支持a,n及ac制式)。目前主流是使用N制式2.4GHZ，並逐漸開始有較多設備可以用AC制式，較舊的設備一般使用G制式。現時的新式router一般都支援不同的頻率(如2.4GHZ 及5GHZ)發出不同的router名稱信號(ssid)，以作識別。雙頻router的優點是不會因為個別設備用盡有關頻率的上網速度(有時上網速度未必只受全屋出街的寬頻公司頻寬影響,有時屋內不同設備抄寫檔案時,如手機抄落電腦,不同設備將不同頻率的wifi,速度會最快)

另外，router天線越多，收發的理論速度上限會更高（以2.4GHZ頻率 N制式為例，3天線最高速度是450M,2天線是300M,單天線是150M）。然而，亦要另一邊，都要相同數量的天線才能發揮得到。現在一般的手機／平板以至手提電腦都只有一條內置天線，因此多天線未必一定收發得好。實際速度與理論速度相差亦很大，以2.4GHZ頻率n制式為例，如果使用wifi單天線的話，一般最快速度都不會超過75M，手機使用的話更可能只有50M以下。

現時高階的router標示的支援速度相當高，往往都超過1000M(其實是因為廠商將2.4GHZ及5GHZ同時支援的速度疊加在一起)。雖然寬頻已經廣泛提供至最高1000M的速度，但即使用現時市面最高價的router，接駁多天線wifi的速度最高亦只是接近500M，如果接駁普通手機或平板，能夠達到200M已是相當好了。有些router, 可能同時支援2.4GHZ及5GHZ,但只見到兩條外置天線,其實其設計是兩支天線用在2.4GHZ 的N制式上(即300m),還有一支內置5GHZ的AC制式(即433M)天線在router內,結果加起來標示為733M.

一般平價單天線的router (特別是$200以內) wifi 信號經過一至兩幅牆後，信號就會差很多，變得不穩定，甚至收不到。雙天線的router情況會較好，但經過兩幅牆後一樣速度大減，速度可能跌至router旁邊的速度的三分之一或以下(自已經驗是router放屋中間，經過了一幅牆跌幅不大(~40-50m)，但再過另一個房門之後，N制式速度只餘下20M左右)。因此，如果想好好使用寬頻的速度上限，最佳的辦法一定是用傳統LAN線接駁router及電腦（話雖如此，即使支援1000M寬頻，經一經router速度就會由1000M下降至800-900M左右，因此最快一定係直駁電腦，而且電腦的網卡亦要支持到如此高速）。另外，要注意的是現在仍有不少平價router，即使WIFI速度能超過100M，但仍未支援1000M LAN線寬頻接口，如果買錯了，上網的速度就會降至100M，只有屋內不同設備互聯速度才能超過100M，變左得物未必有所用。

諗諗下，就會明白如果使用者不多，高速寬頻(>100M)其實現時仍然未必有用，幫親稍慢的寬頻(如100M)慳得更多，實際又唔會差很遠。反之，如果同一時間很多人(或設備)上網，高速寬頻的使用就會比較好。

記得裝好router就set密碼，每款機的設定方式不同，但一般都係使用WPA2(AES)加密。然後試清楚邊個位放router全屋接收最好，咁就可以輕鬆上網了。

另一方面，有些人的家可能會較大，一個Wifi router唔夠覆蓋力發射到成間屋。遇到這種情況，可以考慮使用有wifi功能的homeplug，即係裝一個wifi homeplug係寬頻公司的解碼盒度將寬頻線駁入homeplug，然後另一個就裝係想用wifi的房間，homeplug的上網信號會經過電力線，一般只要在同一電錶內都用到，這樣就會有兩個wifi發射點。缺點就是上網速度明顯較慢，即使標示為超過600M的產品，實際亦未必用得哂100M寬頻。另外，homeplug明顯比普通wifi router貴，如果想慳d的話，可以考慮並非兩邊homeplug都帶有wifi發射功能。 

此外，有人會選擇買多一個wifi router放在中間點，即係讓wifi信號接力傳送至整間屋。這種方法的缺點是要好好測試才知道邊個位做中間轉送位會比較好，而且接力傳送一般速度會大打折扣。

日常生活 – 超市購物篇

居住於傳統市中心舊區，往往周圍都有很多不同的便利店或超市，要買野都會很方便。但如果居住的地方遠離市中心，又或者屬於新區，你就會發現同一屋苑的大商場往往只有一個集團的超市選擇，想去行多幾間超市格下價都很難。街市亦未必度度都有，即使有，可能價錢比超市還要貴。

因此，會見到有很多在市區返工的同事，食晏時間去買菜，夜晚拎返屋企煮。另外，要慳得更多，可以考慮參加各大超市的積分計劃儲分。

街市買菜價錢每天海鮮價當然好正常，但其實超市的價錢（不論是新鮮食物或其他東西）一樣變動得很大。一般來說，星期五至星期日價錢係最貴，星期一至四就會平一些。對於有保存期長的物品，可以考慮適量地在減價時段入貨，年中都可以慳返唔少。

係超市買蔬菜，一般較大型有得散買的超市價錢會較平。如果樣樣都已預先包裝後，往往會比街市貴上非常多。生果方面，超市正常價錢一般比街市貴，但看準減價才買，其實有時超市更便宜。

買白米方面，由於近年已放鬆米的入口管制，大型的連鎖店都喜歡主力銷售自已代理的白米，價錢由高由低。日本米當然最高，台灣米次之，泰國／澳洲米就較經濟，越南或內地米就最平。要避免米蟲，最好的方法是購買真空包裝的米。有不少超市為方便上架都要米的真空包裝打破，這會明顯縮短白米沒有米蟲的時限。有些超市甚至在貨架上都可以看到米蟲的蹤影，真的不知道怎樣叫顧客選購。

除左白米，其實買其他新鮮食品亦會有品質的考慮，一般建議都係盡量去多人買的店舖購物，貪佢地流轉速度快。亦有留意下有關店舖究竟點樣保存d食物，例如有些街市喜歡噴很多水係d生果的表面，如果那一期天氣潮濕，生果拎返屋企之後就容易發霉。

按揭計劃與相關保險

第一次發佈: 2015年4月12日
修訂: 2017年2月25日(加入另外兩篇文章連結)

按揭計劃

簽左臨約就可以找銀行申請按揭,依家息率間間都係大約Hibor + 1.7% and ceiling at Prime Rate – 2.85 / 3.1 (睇下prime rate幾多)，又或者直接Prime Rate - 2.85/3.1。Hibor計劃息率變化會較大同較快，Prime rate 就會比較慢。現時 Hibor息率會較低（around 1.95% for hibor and 2.15 for Prime Rate)，所以會較多人選用。視乎市況，銀行可能會突然間取消提供 Hibor計劃供新申請。因此，計算供樓付擔時，最好Prime Rate plan 作參考。另外，部份較特別的樓宇或因應申請人的情況，銀行亦不會提供 Hibor plan。

 

兩隻PLAN正式現金回贈都係大約1%。如果要申請二按(樓宇按揭保險)會另外有保費回贈。銀行之間最大差別，其實係送幾多其他名目送的超市禮劵／信用卡簽帳額或現金回贈（據聞因為政府對有關回贈作出限制）。另外，有部份銀行送多一個按揭掛勾存款戶口，呢類戶口有兩種，一種會提供同借款利率相同的利息（例如中銀），另一種就會按借款利率相同的利息扣除借貸款項（例如東亞）。前者會較有利於借款者，因為可以claim多一些薪俸稅免稅額(現時自住物業可以claim免稅額十五年，每年最多供樓利息claim十萬)。有時間可以約銀行的職員作詳談，可以同佢地deal下送什麼，同了解清楚按揭細則。

拎左咁多回贈禮物，當然係有代價，一般可能要維持儲蓄戶口級別，將出糧戶口轉過來，又或者要申請銀行的信用卡。另外，少不了頭兩年唔可以提早還款，否則很大機會要賠償已拎到的回贈或禮物。所以選擇按揭銀行時，除左價錢之外，都要諗下自已方唔方便，唔係的話每個月要將錢從出糧戶口轉去供樓戶口都會係一件好煩的事。

[2017年修訂,由於時間過去,請讀者一併參閱本BLOG另外兩篇較新的文章]

供樓轉按篇
http://20140204wedding.blogspot.com/2017/02/blog-post.html

加息/樓價下跌的準備
http://20140204wedding.blogspot.hk/2015_12_01_archive.html

買樓引發的保險計劃

一般按揭計劃都要求業主買火險，保障銀行在間屋火燭之後重建的費用。新型屋苑有可能會包埋，唔駛額外買，不過代價係管理費會貴一點。另外，較常見要買的是家居保險，保障俾人盜竊等問題，但其實最有效係保障爆水管等可能引起第三者損失的事件，因為如果發生爆水喉漏水入升降機槽，導致的損失可以是一個相當可觀的數目。

此外，有些人亦會買人壽保險，而保障如果家人因事無法繼續供樓，餘下的屋企人亦會有能力繼續供層樓。不過要注意的人壽保險未必樣樣供不到樓的事情都會包，如果要包埋失去工作能力等就有陪償的話，保費自然會相當昂貴。要小心衡量值唔值得買。

樓宇買賣流程

如果傾岩銀碼，地產代理會幫手draft份臨時買賣合約，當中包括有什麼傢私及電器會保留在單位內，以及成交日期等資料。一般built-in／訂做的傢私會保留，其他就要傾，但一般慣例留下的設備(由門窗到電器)即使壞左，都不可以claim返舊業主。如果遇上大廈（即將或正在進行）大維修就要特別小心，因為往往難以寫清楚究竟前定新業主負責相關開支(即使有開支計劃，往往都未必會按預期進行），有需要時就要徵詢法律意見。

成交日期一般最快係簽臨約後1.5-2個月，不過有時上手業主亦要搵樓，因此，可能會加長成交期。如果做二按，亦要預留多些時間俾銀行審批，成交期唔可以太短。

一般約臨約時俾3%業主做訂金,然後兩星期內簽正式合約時經律師樓再俾多7%，至總共10%做大訂

另外,簽正式合約時要俾埋律師樓錢交政府印花稅(如果500萬左右要3%)，以及律師樓費用的訂金（數千元）

所以一簽約之後，至一星期多少少的時間，實際要俾成13%樓價的費用。買樓之前，記緊要預留足夠流動現金，否則樣樣都仍在投資中的話，就趕唔及變賣投資做現金買樓。亦宜提早問清楚銀行繳交樓價的安排。

到簽訂轉讓契時，要俾埋尾數或由銀行俾埋按揭負責的部份，再加其他雜項（包括政府及管理費等）的費用。如果按揭成數較低，亦要注意現金流的問題（不要一次過用盡手上現金，以免無錢應付突發開支）。