買樓 - 個別單位樓價貴定平？

選定了屋苑後，個別單位樓價除左大小（尺價），樓層高低以及座向（景觀）都有影響。如果二手樓，樓宇現況以及業主取態才是樓價高低的關鍵。

樓宇大小方面，以往用建築面積報價，當然好難比較大小。現時改為實用而積報價後，其實亦扭曲了市場。原因係新式的樓宇實用面積包較露台／工作平台，但不包括窗台，同樣是500尺實用面積的單位，有露台就未必可以間到三房（有些新樓因為露台／工作平台分離，500尺左右大小只間到一間房），無露台就較大機會可能得，一定要實地視察才可知道情況係點樣。

樓層高低方面，住落未必高就好，如果望內園泳池景，住得高就未必望到，住得太低就可能受噪音同燈光滋擾。樓宇向外望，受自然環境（例如陽光／風向）每年的週期性變化影響，亦受到附近人工景物影響。近年不少樓宇的設計將廳／房同向，其實令到單位更難承受環境的不良影響（例如如果全部都向西，就全屋要飽受西斜之苦）。另外，樓宇的設計亦會對樓價有所影響（例如近年很多新樓都是黑廁設計，反而有窗的廁所變成賣點；由於要慳位，越來越多新樓將廚房轉為開放式小型備餐區，這類新式設計長遠對樓價有什麼影響亦是未知數；由於樓價高昂，房間面積亦縮小至40-50多尺，一間房想放衣櫃+床+梳裝台其實很有難度，變成很多單位都向高空發展，例如做吊櫃或近年更興起的升高地台；但近年已開始有更多不設房間的樓宇落成供一至兩人家庭居住，短期內可能是個賣點，但長遠用就唔知是否個個都接受住那麼少的地方，因為同住板間房無大分別）

買賣的成交價透明度比租樓價錢高，因為租樓的銀碼無須上報土地註冊處（但要上報印花稅署），買樓就一定要將資料一個月內報上土地註冊處，因此四大代理行的網頁都能詳列過去十多年各主要屋苑／大廈各單位的成交歷史。

不過親身試過買賣才留意到，雖然我地買樓是經過四大代理行交易，但係有關的代理亦是待簽署正式合約後才將資料放上佢地的網頁（已經是簽臨時合約後約三星期左右），之後待律師樓將資料報俾政府之後，其他物業交易資料庫才會顯示有關的資料。因此，如果上網睇不同代理行報的成交，其實往往會有一段時間的time lag，特別是非四大代理行的買賣。市況平靜時，可能樓價會差不多，但如果大升市下，分分鐘又差了一大截，因此，千萬不要見到樓價較之前成交差太遠而覺得業主買得太高，要詳細分析。

另一樣可以參考的是銀行估價，有些經紀可能會跟你講網上估價較低（叫你靠佢打去問銀行），或者隨著樓市升估價亦會變化。升市就可能係，但係市況波動時，最好都係睇多幾間銀行的網上估價參考。個人經驗係即使打去銀行的按揭申請熱線問估價，佢地的估價往往同網上估價相差不大，甚至有些叫你直接上網查。當你真係簽約了，拎份合約去銀行，如果差得不太大，係搶生意的角度下，銀行往往會鬆手借埋俾你。如果銀行大部份都估足價，自已又鍾意個單位，銀碼又負擔得起，就係時候決定是否扑鎚購買啦！相反，如果差距太大（試過有一些單位估價同叫價差價可達10%以上），除非你自已儲埋個部份，否則真係要清楚才好買。

生活點滴 - 買蘋果同橙

講左咁多有關買樓或租樓的事宜之後，暫時休息一下，轉下另一個生活類的事，就是買蘋果同橙。以前同屋企人一齊住，往往都會靠屋企人買生果。當兩個人組成自已的一個家後，就多左出街買生果。最常見的就是蘋果同橙。

買橙方面，最主流當然係新奇士橙。個人經驗係新奇士橙3107/3108號會比較甜，大細亦會岩岩好。不過亦有不少人喜歡買較大的4012。究竟呢幾種橙點樣分，可以睇下太陽報以下的報導：

http://the-sun.on.cc/cnt/lifestyle/20110607/00479_005.html

買蘋果方面，其實選擇會多好多，特別係近年多左日本的蘋果入口，連屋邨街市都有王林蘋果賣。不過個人最常食的還是加拿蘋果，pink lady，以及最傳統的美國紅蘋果（編號3284,4105)。大陸出的富士蘋果就比較一般，而且亦唔算平。

經驗話俾我知，如果去超市買生果，一般都係平日星期一至四最平，多數星期五至日都會比較貴。另外，有些生果減價常年做得好密，又可以買定一些做短暫存貨，年中都可以慳唔少。

租樓要抉 – 屋內設備要妥善

如果租樓的話，一般不同景觀價差未必太大，反而是室內裝修及附送傢俱情況會影響價錢較大。要預留足夠款項作為按金及經紀佣金，以及買傢俱（如需有）。緊記要避免租一些較殘裝的單位，因為呢類單位往往再出現破損時，業主都未必好積極進行維修，到時住係呢D單位都會好麻煩。根據經驗，對於較舊樓齡的屋苑，往往有不少租盤室內裝修都非常差（有漏水，窗戶鬆或有怪聲，不同形式的潛建，甚至批盪跌下，容易跳fuse等問題），要記緊同經紀講清楚自已的要求（要平定要靚，駛唔駛包傢私），唔怕煩睇多幾間。亦要將租約打厘印，保障大家權益，並在租約內講清楚包什麼同唔包什麼（一般會包管理費同差响／地租），有什麼事項業主要進行維修（有些人會和業主協議自行做一些裝修／維修，呢Ｄ情況最好白紙黑字寫清楚如何處理雙方的責任，因為很多時都會因財失義，對雙方都好麻煩）

一般租約是一年生約一年死約，生約期斷約通知期一個月，但詳細條款亦是可以自由商談。如果想長住單位，可考慮提出兩年死約，鎖定租金水平，亦唔駛擔心俾業主提早趕走。如果想彈性大一些轉租為買，一年生一年死都好足夠，因為買樓一般要兩個月，如果大裝修就要再多兩個月，睇樓又要幾個月時間，一年生一年死其實都未必好夠。

買樓 – 新樓 VS 舊樓

初稿：2015年2月8日

修訂：2015年2月27日

近年新樓一般都要抽籤去買，兼且會有超長樓花期(有一些樓花期長達兩年)，唔駛抽籤又或者即買即住果一些往往都是開出天價，並非合適的上車盤。而政府近年多項辣招壓抑了樓市需求和短期二手供應，令到舊樓少左好多人放盤，而且往往放盤都是質素較差的單位。遇上質素較高的單位，往往業主會惜售，不見到一個非常優越的價錢都唔肯賣。

記緊不論買新樓定舊樓，首先要留意政府對買樓的多項限制（可參考：http://www.mreferral.com/tc/new-measures-on-mortgage.html），包括只有四百萬以下樓宇可做9成按揭，四百至六百萬就逐漸減少至8成，六百萬以下逐漸減少至6成，一千萬以下就得返5成。[備註：2015年2月27日政府公佈進一步收緊按揭要求，請留意政府最新公佈] 另外，由於按揭壓力測試，攪到想節衣縮食快d還清樓按，從而申請較大銀碼按揭都唔得（因為測試下，每月還款額唔可以太多，要參考現時及假設加息後的月薪水平。實際上，又要過左罰息期才可安排提早還款）。由於額外印花稅的政策，近年已經甚少有人聯名買樓，夫婦多數都係其中一個名買樓。如果佢一個人的月薪過唔到壓力測試，可選擇加埋另一個做借款人，兩個人的人工一齊計。（溫馨提示，如果不是夫婦之間買樓，而是要用其他人的名義來買，又或者情侶之間未結婚，就要留意買樓的產權問題，層樓落左某人的名字並不等同於實際擁有權都係那個人，涉及的法律問題是可以相當複雜，小心！）

此外，要預留足夠流動資金(例如比印花稅、律師費、地產佣金、裝修費用)，亦要留意不同座向高低的價格差異，以免買左貴貨（不過舊樓一般因為供應量少，景觀價差時大時小，純粹看個別業主心態）。另外，亦要問清楚單位是否凶宅。

買新樓現樓要留意一般高質素的新樓都會與同區相若質素的樓有很大的溢價，要比多唔少錢才買到，同埋預左買之後升幅會好慢。好多時新樓溢價入伙後十年才慢慢消減，皆時尺價和同區再舊一截但相若質素的樓差不多。買樓花，睇落可能稍平，但實際上折扣其實是提早付款賺到的利息，而且要和發展商賭樓價升跌。買樓花最好選擇即供，否則收樓時樓價大跌，銀行估價下跌，無法足額借貸，就會面臨無法上會，繼而無法完成買賣的問題（簽左正式合約而無法履行，可能會俾對方（新樓就係發展商）追討損失，小心！）。

如果想買到舊樓，可以考慮找一些趕住要換樓的人（例如要換大屋或轉區），佢地一般較有誠意去賣樓，亦有較大講價空間。睇樓之前記得先上網查銀行估價，一般大型屋苑都可以上網即時睇到估價，升市時只要同估價最高的那間銀行估價相若都算可以接受。如果高過哂各間銀行估價，有機會銀行唔肯借足款項，到時要額外預錢買樓就好麻煩。因此，如果同最高那間相差真的較遠，特別是成交較少的單棟樓，記得要預多一些錢預備銀行唔借足，以及真係買的話，申請多幾間銀行做按揭以策安全。

自從規管一手樓的法例通過後，買新樓比以前透明度高左好多，不過仍有好多野買樓花係睇唔到的，包括唔可以上樓睇現場環境（買新的現樓就可能有現場環境睇，但又有多少發展商會安排新樓到現場階段才賣呢？），睇示範單位又未必包括你心儀單位的款式。

買舊樓由於近年二手供應減少，可以睇現樓的鎖匙盤（即業主清空間屋後，將單位鎖匙放在地產代理供人睇樓）少之又少，業主自用盤當然有得睇，但更多人被逼住買那些連約單位（連租約單位分兩種，一種係成交前要交吉，即係俾新業主自用，另一種就係連埋租約一齊轉俾新業主作投資用），連約單位一般連樓都無得睇，最多只可以去到相若單位及座向望下。不過價錢來說，連約單位往往比現樓或由業主自行居住的單位平一截。如果有心將成間屋大裝修，又唔怕樓上漏水的話，買連約單位亦不失為一個選擇。

結婚一周年

時間過得很快，話咁快就一年。

過去的一年，經歷左許多刻骨銘心的事，仍是歷歷在目。驚心動魄的事一浪接一浪，但經歷左很多意想不到的好人好事。在此，多謝親愛的太太支持與忍耐，多謝雙方父母的幫助，多謝朋友的鼓勵。

回想返過去一年，係租住的單位內經歷過門鎖反鎖、鐵閘反鎖、屋內爆水喉、跳fuse停電、天花批盪下墮、螞蟻全屋周圍走、煤氣煮食爐堵塞等等的問題，與此同時又要面對有家人入醫院做手術、太太轉工作地點，又要不斷去睇樓安排新居所（睇過的單位數以十計），到之後又要去買傢俱及安排裝修。

今日終於收齊因為新居而訂購的各項傢俱，忙碌左一年，希望新一年可以唔駛咁多驚險事件，過返一些平穩的生活啦！

安排居所 － 目標銀碼 VS 樓宇質素 VS 區域

初稿: 2015年2月1日
修訂: 2015年2月27日

樓市處於升市時，往往會發現參考以往成交，明明你可以負擔得起的區域，去到問地產代理，往往佢地無法提供一定你目標銀碼內的放盤俾你睇(不論租同買都係，不過以買較為明顯，因為差的租盤價錢會明顯較低)。建議係一開始睇多一些區域，以及不同類型的樓宇，盡快了解自已其實想要點樣的樓宇間格同大小，然後將樓宇質素目標（想景觀好，樓層高還是裝修靚等），以及可負擔的銀碼講俾地產代理知。如果那一區根本就無合適樓宇，就要盡快轉去較偏遠的區域。不然，再等多幾個月，價錢再升時，就連其他稍遠的區域亦會變得負擔不起，最後就要去更遠的區域尋求單位。

有時個別地產代理未必容忍D客睇太多樓都未有決定，此時可以考慮找同區其他經紀。為免付出雙倍佣金，緊記要列出清單，記錄睇過什麼單位，以及同新的經紀講清楚以前睇過什麼單位，叫佢地唔好帶你去。

選擇區域時，除考慮自已工作／家人居住地點因素外，有些人亦會考慮校網等其他因素。不過請緊記無樣好處都要負出代價，樣樣都好就一定會貴，因此要適當取捨，並和家人／另一半相量好，否則買左／租左之後就好難再搬（現時政府重稅下，一般三年內都不會轉售單位；租樓就無一次改租都要找地產代理俾佣金亦不化算）

另外，有樣要提返D朋友，電訊服務的選擇其實都好影響居住質素，例如有不少朋友都反映有些地方手提電話接收得好差，不論買樓定租樓，最好都留意下平時用開的手機服務係新居所究竟收得好唔好才決定，唔係的話有時都幾麻煩；如果對上網服務有要求的朋友，記緊留意下屋苑有沒有多間寬頻公司覆蓋，一般有多間寬頻公司服務可用的大廈，上網價錢都會較低，兼且一般服務會較好（例如較大機會有光纖覆蓋）。相反，某些發展商的屋苑往往不會容許太多寬頻公司提供服務，甚至在管理費內包括慢如非寬頻的上網服務，未必個個都忍受到。對於唐樓或新界村屋，往往未必有很多寬頻公司願意提供服務，如果逼住用唯一要強制提供服務的那間電訊公司，往往收費極之昂貴，速度亦會極慢，要特別留意。

此外，香港雖然是細小的地方，但不同區域的天氣都差異可以很大。一般新界區晚間會有轉明顯的輻射冷卻，即係會較為涼快，冬天時會明顯轉涼／轉凍。由於香港盛行風為東風（除了盛夏，幾乎所有季節都會間中吹東風），面向東邊的樓宇會較為通風。春季時香港面向東部的地方較易出現大霧的情況，會較為潮濕。選擇樓宇時，可以考慮埋氣候的因素。