加息/樓價下跌的準備 (2017年修訂)

初稿: 2015年12月22日
修訂稿: 2017年7月7日

近日講得最多係樓市將會不景,因為加息會令人更難供得起樓
咁究竟加息有什麼影響呢?

美國定香港加息?

首先,要睇清楚係美國定香港加息,一般來說,在聯繫匯率制度下,香港會跟隨美國的利息變化,但步伐未必完全相同.

近期就係美國先加息,但香港暫時未有需要.

結果係香港借錢的利息暫時(2017年7月)仍維持在偏低的水平.

預計香港利息未來會慢慢上升,特別是H按計劃的利息加幅會較為明顯.

加息影響(一): 按揭壓力測試

現時買樓會有壓力測試,要供款人在加息的情況下仍能供得到才獲批按揭.倘若香港的利息開始增加,而壓力測試條件不變,意味著壓力測試的要求會越來越高. 以下一篇文章的例子就講得好清楚了,加0.25厘息就已經令壓力測試要求的工資大幅增加數千元.

蘋果日報 - 老樓周記：新盤劈價陸續有來 (2015-12-20)
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20151220/19418684

另一方面, H按的封頂上限如果調整,亦會提高壓力測試通過的要求,詳細可見下文:

宏觀論按 - H按鎖息上限調整對壓測影響 (2017年7月4日 星期二)
https://panasian.blogspot.hk/2017/07/h.html

加息影響(二): 按揭計劃的選擇

近期好多時新樓都會提供一些特別的按揭計劃給買樓的人選擇,如果利息增加,不同計劃的優劣會截然不同,以下的文章就是其中一些例子 (請看文章右下角圖片)

經濟日報: 高成數按揭存風險 負資產恐現 (2015-12-22)

http://paper.hket.com/article/1082990/?r=mcsdfb

為了對沖加息的影響,如果依家才買樓,盡量選一些有存款利息掛勾的按揭計劃,以免加息時又未過罰息期,想早些還款減低利息都唔得. (一般銀行會有二至三年罰息期,估計未來兩三年香港利息應該會有一定升幅)

加息影響(三): 樓價下降時,估不足價的問題

當樓價開始下降,有機會出現銀行估不足價的情況. 要避免這些情況,買樓時要盡量預留額外的現金,以防銀行借唔足時,都可以支付差價.

如果買一手價,要留意係一簽約即供定係入伙才供.如果入伙才供,由買樓花至入伙期間樓價下降,估價下降,銀行係會有機會唔借中間的差價,到時很容易造成借唔到錢買樓的問題. 詳見以下的文章.

蘋果日報 : 憂樓價跌　日後申請按揭或估價不足
樓花買家接連提前上會 (2015-12-22)
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/first/20151222/19421500

蘋果日報: 即供令款免失預算 (2015-12-22)
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20151222/19421506

另外,買二手樓要盡量縮短成交期,因為銀行要接近成交前才會處理樓按申請(一般大約二至三個月),如果中間樓價跌得太快,同樣有機會借唔到錢.

日常生活 – 公用服務篇

一般水電煤服務，都可以找地產經紀幫手申請。我就喜歡經信用卡發卡銀行網頁上網繳付有關費用（因為一般信用卡有得儲分），年中都儲都不少分呢。另外，亦可以網上繳付差餉，地租，地稅等。

搬入新居一般時間，已經叫左煤氣公司幾次維修服務，有一些係個煮食爐積太多灰塵攪到打唔起火，有一次就煮食爐電池無電，另一次就懷疑打火針整濕左水。其實煮食爐一般都較易有少問題，如果唔係用新爐，最好煤氣找人開錶時問清楚個職員點樣打理。不過值得一讚係煤氣公司服務真係唔錯，即使係星期六，之前一晚打電話預約都約到有技術員上門。

唯一要自已搞的就是寬頻上網，幸好之前有業主應該用過有關服務，屋內有插頭位，只要寬頻公司係屋外公用地方搞一d 設定就可以用寬頻服務。留意現時寬頻服務主要得返4大公司，其中2間都係有明顯的收費電視配套(另外2間都有,但係無乜人睇)，如果唔考慮收費電視，而屋苑四大網絡都可以申請的話，一般幾間野的價錢都唔會太貴，實際價錢相差亦唔會太遠，而且應該都可以免到安裝費。不妨詳細考慮下再定奪。除非以往曾經安裝過有關服務，否則現時大部份都是光纖入屋，最好預留位置供router放置在適合的地方。

另外，亦有不少手提電話網絡服務公司提供寬頻＋手機上網的綜合計劃，有關的計劃彈性較小，但綜合價錢較平。如果唔會轉台的話，另類計劃亦不錯呢～

另外，如果住在港鐵管理的屋苑，不妨留意下大新銀行有時會推出推廣優惠，使用自動轉帳交管理費會有些著數（例如高息戶口等）