修訂稿: 2017年7月7日
近日講得最多係樓市將會不景,因為加息會令人更難供得起樓
咁究竟加息有什麼影響呢?
美國定香港加息?
首先,要睇清楚係美國定香港加息,一般來說,在聯繫匯率制度下,香港會跟隨美國的利息變化,但步伐未必完全相同.
近期就係美國先加息,但香港暫時未有需要.
結果係香港借錢的利息暫時(2017年7月)仍維持在偏低的水平.
預計香港利息未來會慢慢上升,特別是H按計劃的利息加幅會較為明顯.
加息影響(一): 按揭壓力測試
現時買樓會有壓力測試,要供款人在加息的情況下仍能供得到才獲批按揭.倘若香港的利息開始增加,而壓力測試條件不變,意味著壓力測試的要求會越來越高. 以下一篇文章的例子就講得好清楚了,加0.25厘息就已經令壓力測試要求的工資大幅增加數千元.
蘋果日報 - 老樓周記：新盤劈價陸續有來 (2015-12-20)
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20151220/19418684
另一方面, H按的封頂上限如果調整,亦會提高壓力測試通過的要求,詳細可見下文:
宏觀論按 - H按鎖息上限調整對壓測影響 (2017年7月4日 星期二)
https://panasian.blogspot.hk/2017/07/h.html
加息影響(二): 按揭計劃的選擇
近期好多時新樓都會提供一些特別的按揭計劃給買樓的人選擇,如果利息增加,不同計劃的優劣會截然不同,以下的文章就是其中一些例子 (請看文章右下角圖片)
經濟日報: 高成數按揭存風險 負資產恐現 (2015-12-22)
為了對沖加息的影響,如果依家才買樓,盡量選一些有存款利息掛勾的按揭計劃,以免加息時又未過罰息期,想早些還款減低利息都唔得. (一般銀行會有二至三年罰息期,估計未來兩三年香港利息應該會有一定升幅)
加息影響(三): 樓價下降時,估不足價的問題
如果買一手價,要留意係一簽約即供定係入伙才供.如果入伙才供,由買樓花至入伙期間樓價下降,估價下降,銀行係會有機會唔借中間的差價,到時很容易造成借唔到錢買樓的問題. 詳見以下的文章.
蘋果日報 : 憂樓價跌 日後申請按揭或估價不足
樓花買家接連提前上會 (2015-12-22)
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/first/20151222/19421500
蘋果日報: 即供令款免失預算 (2015-12-22)
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20151222/19421506
另外,買二手樓要盡量縮短成交期,因為銀行要接近成交前才會處理樓按申請(一般大約二至三個月),如果中間樓價跌得太快,同樣有機會借唔到錢.
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